SOHO中国の水落「石」が出てきて、30年の不動産の昔の事が袖を振って別れます。

「売る」道が7年続いた後、SOHO中国の行方が明らかになった。第一世代のスター不動産企業家として、潘石屹さんは最後まで別れを告げます。

持ち株権を黒石に任せ、9%の株を残して取締役会を脱退する潘石屹夫婦は、SOHO中国に対する将来の役割は「場外協力」のようだ。

1995年に創立されたSOHO中国の発展過程は中国の不動産にとって不可欠な縮図である。住宅開発からビジネス開発までコースを不動産所有に切り替え、斬新なデザインと絶妙な投資ノードで高い光を得た時、「5年以内に万科を超える」と叫んだSOHO中国は、不動産の高速鉄道に押されてしまいました。

潘石屹自身に焦点を当て、1990年代に海南省から幸運の絶頂から脱出した「万通六君子」の一員で、多くのラベルを持っています。今の「プロのマネージャー」の目を奪うような数倍の光を帯びています。ここ数年企業家の色を消して、潘石屹はまた「潘大工」「潘写真」「潘アップル」という称号を持っています。何度も不動産資産を売っているので、「潘走り」と呼ばれる人もいます。

淡出は一年二年の勢いではありません。今回の販売だけではなく、むしろ象徴的な動作と言えるはずです。潘石屹と彼のSOHO中国のために具象的な句点を描いています。

潘石屹と同時代の企業家王石、万科を離れても依然として商業の道で奮闘しています。潘石屹の後半の人生はどこに落ちますか？まだ発表されていません。国際コンサルティング会社の幹部は21世紀の経済報道記者に対して、海外資産向けの機関投資家に転身したのかもしれないと推測しています。

この昔の優れた宣伝の大家は、今の若い人に人気のある短いビデオのプラットフォームで震えながら、たまに甘粛の実家、運動の心得、手作業の作品、公益の幼稚園の内容を出すだけで、伝言の数は往々にして三桁を超えない。

ただ一人の潘石屹さんの故郷の伝言は違っています。「私は潘先生のところです。子供は彼が建てた学校にいます。何も無料です。彼は元を忘れていない、いい人だと言いたいです。」

1995年に創立されたSOHO中国の発展過程は中国不動産の縮図です。視覚中国

ディスカウントセール、黒石入場

いろいろ見ましたが、SOHO中国はやはりブラックストーン・グループと合意しました。去年初めて会った時のプランと比べて、最終案はすでに割引されました。

6月16日付けの後、SOHO中国は公告を発表しました。黒石（NYSE：BX）は全面的な買収提案を出しました。持ち株株主から5香港元の1株当たりの価格で28.56億株の株式を買い付け、発行資本金の約54.93%を占めます。

取引が完了したら、SOHO中国は引き続き香港証券取引所に上場し、潘石屹と張欣は9%の株を保持し、買収提案が完了したら取締役会を脱退し、ブラックストーン・グループから取締役会に新たな執行役員を指名します。

26年の経営、潘石屹夫婦は会社の第二の株主としての約束を残して、引き続き資源を移動して会社の発展に助けを提供します。

ブラックストーン・グループは現在SOHO中国の管理層とチームの変更を計画していません。

黒石は2020年3月のSOHO中国との交渉に比べ、今回の買収提案価格は1株当たり6香港元から1株当たり5香港元まで下がり、全体の価格は16.7%減少した。

以前の「私有化」のうわさと違って、第一太平デービス華北区研究部の責任者である李助理事は記者に対し、黒石は「曲直通幽」の方式を採用しており、持分取得の総価格は元々のSOHO中国全体の資産パッケージの価格より半分以上安くなり、黒石の資金コストが低く、資金調達の方式がより柔軟であると伝えました。

これは非常にブラックストーンの一貫した投資ロジックに合致しています。特に後の疫病の段階でドルの放水と世界経済の不確定要素が存在することを考慮して、このような買収方式がもっとお得で、保険にもなります。李氏は1年ぶりに、黒石氏はSOHO中国の買収を放棄していない。ブラックストーン・グループが中国の商業市場、特に第一線都市の商業市場に強い自信と配置意欲を持っていることを物語っている。

中国企業資本連盟の柏文喜副理事長は記者団に対し、黒石はSOHOの中国本来の運営と管理チームを保留しており、そのチームが運営環境と企業資産に対する熟知、理解と適切な把握を気に入ってこそ、企業運営の安定と資産価値の最大化を保証できると語った。

「売り売り」の裏には、「貸し切り公務」があり得ない。

1994年、「万通六君子」は経営理念が不一致で正式に仲間割れしたため、潘石屹は「第一樽金」を持って、翌年に妻張欣と共にSOHO中国の前身である北京紅石実業有限責任公司を設立しました。海外の背景と投資経験がある張欣と、独特なビジネス判断、細心で大胆な潘石屹は、良好な創始チームと堅固な夫婦パートナーを構成しています。

斬新なコンセプトと突出したデザインに加え、柔軟な販売モデルでSOHO中国は急速に台頭している。潘石屹が作った北京初のSOHOプロジェクト――SOHO現代城は1999年と2000年の2年連続で北京市単体プロジェクトの販売チャンピオンになりました。上海では2007年に上海に発売され、アジア最大の商業地IPO記録を記録しました。

2010年はSOHO中国が最も意欲的な時期で、銀河SOHOはその年146億円を売り上げ、単体プロジェクトの全国販売チャンピオンとなり、会社全体の売上高は過去最高の238億元に達しました。SOHO中国は「5年以内に万科を超える」とまで言いました。

同時に、潘石屹も企業家の身分を超えて、大衆アイドルになりました。ミニブログの指導者、出版、慈善活動、展覧会、さらには映画の共同主演を務めた。

しかし、ビジネスは常に起伏があります。北京が不動産の販売禁止政策を打ち出したことに加え、潘石屹は前期に会社のために打った「石炭の支配人、江浙の支配人」の購買力がアンバランスであり、またオフィスビルの購買需要がマクロ経済の影響を受けて弱まりました。

SOHO中国は「テナント」の期間中、厳しい資金テストを受けています。潘石屹氏は以前、「SOHO中国の家賃見返り率は3%未満だが、銀行ローンの資金コストは4%を超えている」と公言している。

柏文喜氏は、販売型不動産の開発者が膨大なキャッシュフローで「供養」して自己所有型の不動産を営むのではなく、長期、低金利の規模化資金源がなければ、経営上の赤字はいずれオーナー自身のキャッシュフローを飲み込むブラックホールになると分析している。

2014年から、潘石屹は資産を販売する道に向かっています。三ヶ月だけで、SOHO中国は上海SOHO静安広場とSOHOヘレン広場を販売しました。2015年、上海外灘国際金融中心（8-1）の土地の50%を84.93億元で昔のライバル郭広昌に譲渡した。2016年、上海SOHO世紀広場を32.2億元で国華人生命保険に売却しました。2017年虹口SOHO、凌空SOHOはそれぞれ35.7億、49.44億でシンガポール会社吉宝買い付けと香港の有名なプライベートファンド会社基為替資本に売却されました。

不完全な統計によると、2014年から、潘石屹は続々と資産売却を通じて約300億元をカバーしている。販売の動きがあまりにも頻繁なため、市場上では李嘉誠さんの「逃げ道」に倣うような潘石屹さんの声が相次いでいます。

潘石屹の手の中には、いわゆる「八大金剛」だけが残っています。SOHO中国の最も核心的な8つのオフィスプロジェクトです。北京の望京SOHO、光華路SOHO 2号、SOHO前門通り、麗沢SOHO、上海の外灘SOHO、SOHO復興広場、古北SOHO、SOHO天山広場プロジェクトです。まさに今回のブラックストーン・グループの持ち株です。

2012年から2018年まで、SOHO中国の営業収入は161.43億元から17.21億元まで縮小されました。親会社の株主の純利益は105.85億元から19.25億元に減少した。対照的に、かつて肩を並べた不動産企業の万科、恒大、碧桂園は、とっくに売上高を数千億まで達成しました。

柏文喜氏によると、潘石屹さんは不動産の所有から自己所有に転化し、また販売に至るまでは、国内の特定の業界環境下で不動産の開発と運営に従事する必然的な選択であり、この点は高回転と不必要運営に従事する住宅開発業務とは明らかに大きな違いがあります。

彼は、自分の投資分野と投資機会を選択し、自身の投資配置を調整する必要があると述べた。これは投資家が自分の夢と投資効果を追求する時の天賦権利であり、だから道徳面から「潘石屹走」を判定するべきではない。

水は落ちて“石”は出て、因果はとっくに植えて下きます。

潘石屹は1990年代初めに海南の不動産バブルから逃れた企業家たちで、常に危機感と生存意識を保っています。

柏文喜は、これも潘石屹が中国の不動産市場に対してずっと長期の自信に欠けている根源であると考えています。

歴史を倒叙する方式で振り返ってみると、多くの業界関係者はSOHO中国の成功を潘石屹の投資ビジョンとノードの正確な把握に帰する。安い土地を持って高い価値のオフィスビルのプロジェクトを建てて、潘石屹の常用する方式です。潘石屹さんは「ビジネスは永遠に変わらないルールです。SOHO中国は永遠にこの原則を守っています。」

潘石屹の親友でさえ彼を評価しています。生まれつきの二枚目です。

業界関係者の分析によると、潘石屹と張欣の共通点は、低リスク運営を堅持し、SOHO中国の帳簿面には永遠に豊かなキャッシュフローがあることにある。

ただ、このままでは、潘石屹の事業も鋭意革新に欠けています。販売から自制に切り替えたほか、継続的に「販売」を続けてきた。潘石屹は長年にわたって珍しい非日常動作で、ほとんどSOHO 3 Qの業務しかない。

2015年、潘石屹は共有事務の形式を国内に導入し、大空間を小型オフィススペースに分割し、短家賃を提供する。しかし、このような「オフィスよりも難しいデスクの販売」方式は、喜ばしい結果をもたらしませんでした。SOHO 3 Qプロジェクトも売られた運命を逃さず、最終的には夢を築く星に包装販売されました。

潘石屹はSOHO中国の株価が不合理であることを何度も公開しています。SOHO中国に詳しい業界関係者は、原因は潘石屹の投資態度であり、これ以上拡大しないと、投資家は未来の資産がないと価値がないと思っています。

「売り売り」が慣行となり、ビジネスから暇になってから、時々甘粛天水農村の実家でリンゴを売ってくれるようになりました。「写真家」の役で「中国企業家」の肖像シリーズを撮影しました。

潘石屹はかつて彼の子供時代を思い出しました。『平凡な世界』の主人公の孫少安より苦しみました。幼い時に救済食糧を食べて妹二人に栄養不良をもたらしました。最後に妹二人を他の家にプレゼントしなければなりません。財務の自由の後、十数年前、潘石屹は母の依頼に従って、自分の家を使って、村の子供に幼稚園を建てました。2019年5月、潘石屹は国際建築の大家を招き、幼稚園の施設を「驚艶」な建物にしました。

しかし、潘石屹夫婦は近年多くの世論の圧力を受けています。「潘走り」と呼ばれるだけでなく、最大の公益投资はハーバード、エールに与えられています。その后、二人の息子がそれぞれこの二つの学校に入って、ネットユーザーから批判されました。

馮倫はかつて言って、“伝奇は過ぎて、いずれも平板に帰ることができます；ハネムーンが過ぎたら、いずれも日に戻ります。」

柏文喜氏によると、潘石屹氏らを代表とする初代の創始型企業家は、時代の配当を享受した後、袖を振って転身したのは、実際に発展環境とビジネスチャンスの変化の産物であり、商業利益の駆動下で無難な選択であり、道徳と価値判断要因を含めていない。

潘石屹さんは2019年に湖南衛星テレビのスター生活体験番組「憧れの生活」に参加して、熟練した大工さんの技能を披露しました。何澪にのこぎりの使用を教えた時、技術は「長い、軽い」と言っていました。今、中国の不動産市場と違って、潘石屹さんは相変わらず「長い、軽い」という原則を守っていますか？